皆様ご存知のとおり、アパート経営を行うと不動産所得が発生し、所得税の確定申告が必要になります。確定申告時に必要な手続きや節税対策、ペナルティについて、今回は確認してみましょう。
不動産所得の確定申告と計算プロセス
不動産所得がある場合、毎年2月16日～3月15日の間に確定申告書を作成して税務署に提出します。不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引きして金額を確定するので、必要経費を少しでも多く計上できれば、それだけ不動産所得額は減らせます。最終的に、この所得から各種の所得控除を差し引きして課税所得を計算し、所定の税率を乗じて所得税額を確定させます。
不動産所得を青色申告にする
青色申告は、通常の確定申告（白色申告）に比べてやや複雑になります。しかし、それゆえに必要経費や所得控除の項目と金額をふやすことができ、所得税を計算する上でメリットが多くなる制度です。不動産所得を青色申告にすることは、所得税の節税対策になります。
不動産所得を青色申告で行うためには、まず管轄の税務署に「所得税の青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。提出時期は、青色申告を始める年の3月15日までです。
また、青色申告では「複式簿記」での記帳が必要となります。売上や経費などを複式簿記で記帳し、損益計算書と貸借対照表を作成します。これが不動産所得に対する青色申告決算書となり、確定申告の際に提出します。帳簿や請求書、領収書は7年間保存する必要があります（2017年4月1日以後に開始する欠損金の生ずる事業年度は、帳簿書類の保存期間が10年間に延長されます）。
青色申告にするメリット
このように、不動産所得を青色申告にすると、所得控除額をふやせるというメリットがあります。ここでは控除の内容について説明していきます。
1. 青色申告特別控除
青色申告では、課税所得から最高65万円の青色申告特別控除が受けられます。所得額が65万円よりも少ない場合は、所得額が控除の限度額になります。なお白色申告の場合、控除額は10万円です。
ただし、不動産所得で65万円の青色申告特別控除を受けられるのは、不動産の貸付けの規模が「事業的規模」にあたる場合に限られます。具体的には、以下の要件を満たしている場合が該当します。
・ アパートなどは、賃貸が可能な独立した部屋がおおむね10室以上
・ 独立家屋の場合は、おおむね5棟以上の貸付け
この「5棟10室」を目安に事業的規模かどうかが判断され、事業的規模にあたる場合は、65万円の青色申告特別控除に加え、専従者給与控除（後述）が認められます。事業的規模でない場合は、特別控除額は10万円となり、専従者給与控除も使えません。
2. 専従者給与控除
青色申告では、家族を従業員にして給与を払った場合、その額を必要経費に計上することができます。専従者給与の対象者は、同居している、あるいは生計を同一にしている配偶者や親、15歳以上の子どもなどです。
3. 赤字の繰り越し
青色申告で不動産所得が赤字になった場合、3年間は赤字分を繰り越すことができ、黒字になった年の課税所得から繰り越した赤字分を差し引くことができます（繰越控除）。また、賃貸用の不動産を取り壊すことは、資産の損失にあたりますが、その損失は必要経費として計上できます。なお、白色申告の場合、不動産所得金額は0円となり、赤字分の損益通算はできません。
確定申告の納期限とペナルティ
確定申告書の提出期間は毎年2月上旬から3月中旬で、この申告期限を過ぎてしまった場合でも確定申告はできますが（期限後申告）、相応のペナルティが課せられます。不動産投資業が忙しいあまり、申告が遅れるようなことがないようにしましょう。
1. 無申告加算税
期限内に申告がなかった場合、無申告加算税が課せられます。その税率は、本来納めるべき税額に対し、50万円までは15％、50万円を超える分については20％となります。
2. 延滞税
申告書の提出期限日は、税金の納付期限日です。申告期限を過ぎてしまった日数分、延滞税が課せられます。納付期限日から2ヵ月以内に納付すれば、本来納めるべき税額に対して、年率7.3％または特例基準割合＋1％のどちらか低いほうが日割りで適用されます。もし2ヵ月を超えると、年率14.6％もしくは特例基準割合＋7.3％のどちらか低いほうが日割りで適用されます。
3. 重加算税
税額計算に対する事実の隠ぺいや仮装など、意図的に申告を行わないまま申告期限を過ぎ、税務署から指摘を受けた場合、重加算税が課せられます。重加算税は、本来納付すべき税額に対して40％を乗じた金額です。
4. 青色申告者の確定申告に対するペナルティ
青色申告者が期限後申告を行った場合は、さらに次のようなペナルティを課せられます。
・ 青色申告特別控除額の減額
上述の青色申告特別控除の優遇措置が適用されるには、期限内申告が必須条件です。たとえ必要な手続きを行っていたとしても、期限後申告となれば、控除額は10万円となってしまいます。
・ 青色申告の承認取り消し
2年連続で期限後申告を行った青色申告者は、控除額に関係なく承認を取り消されて、青色申告の制度を利用できなくなります。もちろん各種優遇税制は受けられません。
不動産投資家も確定申告を忘れずに
さて今回は、確定申告について考えてきました。事業的規模（5棟10室）で不動産投資を行っている投資家の方は、メリットが大きく、所得税の節税対策になる青色申告をおすすめします。ただし、期限を守れずに「期限後申告」となってしまうと、ペナルティも大きなものになります。必ず期限内に申告できるよう、確定申告の準備は毎年早めに行いましょう。