不動産投資を自己資金ゼロで行って良いかの判断ポイントを解説

自己資金はないけど、不動産投資は行ってみたいという人はいます。自己資金なしで不動産投資を行って良いかは自分で判断しなければなりません。

そこで今回の記事では、どのような人であれば自己資金ゼロで投資ができ、どのような人が自己資金ゼロだとリスクがあるのか、その判断ポイントを解説します。

自己資金ゼロで投資ができる人

不動産は土地と建物で構成されています。元々、土地を持っている人であれば、自己資金ゼロで不動産投資を行っても大きな問題はありません。

地主の人がアパートなどの不動産投資を行う場合、100％借入金を使ってアパートを建築することは良くあることです。銀行もアパートの建築費用に関しては100％の融資をするところが多いです。

土地を持っている人の場合、土地が自己資金のような役割を果たしています。土地を持っていない人であれば、土地と建物の両方を購入しなければなりませんが、元々土地を持っている人であれば、土地の部分の資金は不要です。

土地を持っている人は、建物投資だけでアパート経営等が可能なため、圧倒的に有利です。

特に、土地の価値が非常に高いところに土地を持っている人は、建築投資に対して高収益の利回りが期待できます。

但し、立地の悪い土地であれば、そこにアパートを建てること自体、相応のリスクがあります。そのような場合には、土地を持っていてもある程度の自己資金を確保しておくことが必要です。

土地を持っていない人は、土地を持っている人と同じ土俵で不動産投資を考えてはいけません。

アパート経営は元々土地を持っている人ですらリスクがあるため、土地を持っていない人であれば、自己資金を入れることによってリスクを回避していく必要があります。

但し、元々土地を持っていない人は、土地を選べるというメリットがあります。元々土地を持っている人は、有利に見えますが、その土地が必ずしも賃貸経営に向いているとは限らないのです。

土地を持っていない人は、適切な土地を選ぶことで土地を持っている人よりも有利な不動産投資をすることができます。

しかしながら、良い土地を選ぼうとすれば価格が高くなります。それを全額で借入してしまうと、借入金の返済リスクも上がってしまいます。

借入金が多すぎると、空室が増えれば月々の返済が苦しくなります。また、いざ売却しようとしてもオーバーローンのため売却できないというリスクも発生します。

元々土地を持っている人であれば、土地もセットで売却することができるため、かなり有利です。元々の土地価格が加わることで、建物の価格下落リスクを和らげてくれます。

土地を持っていない人が、土地を持っている人の状態に近づくためには、自己資金が必要です。土地のない人は自己資金をしっかり用意するのが鉄則です。

現金を3,000万円持っている人が、銀行から3,000万円の融資を受けて、3,000万円の物件に投資するという考え方はあります。

この場合、頭金ゼロの投資です。

自己資金はいざというためにとっておき、普段は他人のお金で収益を稼ぐという投資方法です。

ただ、それなら3,000万円を現金で持っている人が、3,000万円の借入金を使って6,000万円の物件に投資した方が良いのではないかとも言えます。

結局のところ、キャッシュをたくさん持っている人ならば、頭金ゼロの投資もできますし、自己資金を使った投資もできるということになります。

頭金をゼロにできるかどうかは、土地を持っているか、または同等のキャッシュを持っているかが判断のポイントです。2つとも持っていない場合には、やはり自己資金を貯めてから不動産投資を始めるようにしましょう。