賃貸経営におけるリスクの一つが「災害リスク」です。火災、強風や台風、洪水などで被害を受けるおそれがあります。自然災害が起こりやすい日本での賃貸経営は、こうした災害リスクに対する備えが不可欠です。そんなときに頼りになるのが火災保険などの損害保険です。
賃貸経営において「どのような保険に入っておいたほうが良いのか」「その相場はどのようなものなのか」について紹介します。
火災保険以外に何に加入できるのか
不動産物件を所有しているオーナーであれば、「火災保険」には加入しているでしょう。投資用ローンの融資を受けるときには、金融機関が火災保険加入を義務付けています。ただし、火災保険にはオプションがあり、その契約次第で受けられる保障の内容が異なってきます。火災以外にも、強風や大雨による水漏れ、突風などによる破損に対応する「風災保険」というものもあります。
災害リスクは物件の立地でも異なりますが、雪の被害が多い場所、台風が来やすい場所など、物件のエリアに合わせて検討が必要です。その際に年間降水量やこれまでの台風の到来数などを調べて、保険会社のアドバイスを受けながら決定しましょう。
次に加入しておいたほうが良いのが「地震保険」です。地震保険は、国と損保会社が共同で運営している公共性の高い保険です。ただし、地震保険単体では加入ができません。すでに火災保険に加入している、または火災保険加入と同時に加入することが条件になります。。
どこで地震が起こるのか、起きないのかは誰も断言できませんし、日本はどこで地震が起こってもおかしくない地形です。そのため、大震災でなくても中・小規模の地震で建物にヒビが入ってしまったり、瓦が落ちてしまったりするなどの被害は考えられます。
地震保険は、その修繕費を賄うことも可能です。今後、大震災が起こる危険性はおおいにあります。これから物件を購入する人や火災保険の更新がある人は、地震保険の加入を検討してみるといいでしょう。
もう一つ、オーナーとして知っておきたい保険が「施設賠償責任保険」です。これは、物件の共有部に何か問題があって、住人の所有物に損害を与えてしまったときに適用される保険です。たとえば、「水道管が破裂し、入居者の部屋を水浸しにしてしまった」などの事態が起きれば、その補償をしてくれます。設備の老朽化が進んだ物件を所有しているのであれば、加入を検討したほうが良いかもしれません。
賃貸物件の入居者が入るべき保険とは
オーナーだけではなく、入居者が加入すべき保険もあります。大別すると「借家人賠償保険」と「個人賠償責任保険」の2つです。借家人賠償保険は、入居者が起こした過失によって建物に被害がおよんだとき、オーナーに対して賠償するための保険になります。個人賠償責任保険は、入居者の過失によって他の入居者に損害を与え、賠償が必要となったときに利用される保険です。
これらの加入期間は、物件の入居契約年数と合わせて基本的に2年契約で、契約時に入居者に加入してもらうのが一般的です。また、物件の契約更新時には同時にこれらの保険の更新も行います。あまり高額な保険にすると入居者に敬遠されるおそれもありますが、お互いの安心を後々考えると保険には加入してもらうべきです。
保険を選ぶポイントは、予算や相場だけではない
損害保険を選ぶとき、保険料を気にする人は多いでしょう。しかし、実際に最も重視すべきポイントは保険料の金額よりも、「どんなときに使えるか」という点です。実は「どういうケースなら、保険金が出やすいのか」「どの程度の金額が支払われるのか」といった基準が保険会社によって違います。一部損（※）が認められやすい保険であれば、ちょっとした被害でも保険金を支払ってもらい、それを修繕にあてることが可能です。
※一部損：地震保険における被害の分類の一つ。建物の主要構造部の損害額が時価の3％以上20％未満である損害。
なお、基本的に火災保険などの保険料の相場は、「その建物を建て直すときに、どれくらいの費用がかかるのか」「災害に対する強さ」などで判断されます。木造物件は、RC造と比較して災害に弱いと考えられるため、RC造物件よりも保険料が高くなる傾向があります。耐震性能が低い物件を所有している場合は、火災保険だけではなく地震保険にもしっかりと加入して、万が一に備えるようにしましょう。
火災保険などの損害保険は、何も問題が起きなければ「安くないお金を、毎月支払っているだけ」となります。だからこそ「無駄なコスト」と考えるオーナーが多いのかもしれません。しかし、不動産は高額な財産です。何かあったときの損失は、非常に大きいものになります。そのため、オーナーはさまざまなリスクに備えておくべきです。
もちろん、すべての保険に入る必要はないかもしれませんが、家賃収入や修繕費の予算と合わせて判断するべきでしょう。保険を専門にするコンサルタントもいますので、保険会社ごとの審査基準などを聞きながら、どの保険に入るかを検討してみるのも良いでしょう。