一般的なサラリーマン、シングル女性なども不動産投資に取り組みはじめ、今や不動産投資は珍しいことではなくなりました。そのため「できることならぜひやってみたい」と、漠然と考えている人も少なくないでしょう。ところが「いざ」となると、「何からはじめていいのかわからない」「どのような仕組みなのか、もっと知りたい」という人が大半なのではないでしょうか。
ここからは初心者向けにマンション経営の仕組みやポイントについて解説しましょう。
まずはマンションの購入から
不動産投資でまず必要となるのは、収入源である投資用マンションの購入です。投資用マンションの購入には、1棟丸ごと購入する方法とマンションの1室だけを購入する「区分所有」という方法があります。
ただし、前者の「一棟買い」は費用が高額になるので、全くの未経験者が行うのは現実的に難しいでしょう。まずは区分所有からスタートして、経験を積みながら物件を買い増しするほうが無難かもしれません。
家賃収入から必要経費を差し引いたものが不動産所得
不動産投資では、ほとんどの場合に銀行などの金融機関から融資を受けることになります。もし自分が居住するためにマンションを購入したのであれば、住宅ローンは自分の給料などから返済することになります。一方、投資用マンションを購入した場合は、住人からの家賃収入を毎月のローン返済にあてます。この場合、ローンが完済すれば毎月の家賃はそのまま手元に残っていきます。
ただしここで気をつけるべきなのは、「家賃収入のすべてがそのまま収入になるわけではない」という点です。賃貸経営では、物件の修繕費をはじめ、税金、保険料、管理会社手数料など、さまざまな経費がかかります。そうした経費を家賃収入から差し引いたものが最終的な不動産所得になります。
経費計上や損益通算で節税が可能
前述したとおり不動産投資では経費がかかりますが、収入を得るためにかかった経費は管理費や修繕積立金などの一部を除き、確定申告の際に必要経費として計上することが可能です。経費が多いほど不動産所得は低くなりますから、支払う税金額も抑えられます。確定申告の際は正しく経費を計上しましょう。
さらに、サラリーマンで副業として不動産投資している人は、仮に不動産所得が赤字となれば本業の給与所得から副業の赤字分を差し引いた額が所得税の課税対象となります。これを「損益通算」と呼びます。損益通算するとトータルの所得額が低くなるため、給与からの源泉徴収により支払いすぎた所得税の還付を受けることができます。
儲かるためのポイント
1. 資金を準備
基本的には自己資金が多いほどローンの借入額が少なくて済むため、返済リスクが軽減されます。空室が続いて家賃収入がない場合でもローン返済の負担が低くなるほか、利回りが低い場合でも返済率が低くなるため、結果的に収益を得やすくなります。「いずれ不動産投資をはじめたい」と考えている人は、少額からでもいいので少しずつ資金を準備しておくことをおすすめします。
2. 立地にこだわる
交通アクセスが良く駅からの距離が近い物件は人気があります。投資用マンションを購入する際には、立地にこだわって検討しましょう。逆にどんなに広さや設備などが優れていても、通勤に不便だったり、周辺に買い物ができる場所がなかったりすると、なかなか入居者が決まらないリスクが高まります。
3. ターゲットは明確に
マンションには、ファミリー向け・単身者向けなどさまざまなタイプがあります。また、セキュリティ設備を整えた女性専用マンションなどもあります。どの層をターゲットにするかで購入すべきマンションのタイプも変わってきます。投資する前に必ずターゲットを明確にしておきましょう。
4. メンテナンスは怠らない
入居者は、築年数や間取りだけでなく、水回り、壁紙、ドアの立てつけなど、細かい部分もチェックしていることが少なくありません。築年数が経過しても、手入れが行われていて老朽化が防げていれば、内見者に好感を持ってもらいやすくなります。信頼できる業者による定期的なメンテナンスを実施するなど、物件の維持・管理に対する努力を怠らないことが大切です。
不動産投資の仕組みや大切なポイントについて紹介しました。せっかく不動産投資をはじめても、入居者がなかなか入らなかったり、すぐに退去してしまったりするようであれば、継続して家賃収益を得ることは難しくなります。
しかし、たとえ投資初心者であっても、良い物件を選び適切な運営が行えれば利益を出すことは可能です。少しでも不動産投資に関心のある人は、自身でもよく研究したうえでぜひチャレンジしてみましょう。