アパート経営を始めるにあたり、資金をどのように調達するかは重要な問題です。必要な資金が調達できて初めてアパート経営事業をスタートすることができます。株式や投資信託の投資をする場合、購入資金を金融機関から融資してもらうことはできませんが、アパート経営による不動産投資では不動産を取得するための資金の融資を受けることが可能です。そこで本稿では、アパートローンの仕組みや融資条件など融資を受ける際のポイントについて紹介します。
アパートローンとは？
アパートローンとは、アパート経営という事業に対して融資される資金のことです。不動産物件を購入する際に利用するローンであることから、住宅ローンとの区別があいまいとなっているケースもあります。しかし、正確にはアパートローンと住宅ローンでは融資対象や利用目的が異なるため、別のサービス商品とされています。
たとえば、住宅ローンはローン契約者本人とその家族が住むための住宅の購入資金や建築費を借りることが目的となっています。対して、アパートローンは賃貸用不動産の購入や建築を目的としたローンです。
また、住宅ローンの金利は通常アパートローンよりも低い設定となっています。これは、住宅ローンの返済が原則、居住者の給与などの収入から行われることになっているからです。そして、返済の元手は居住者の収入であるという考えがあるため、ローンを組む際には返済者の返済能力は審査の重要なポイントとなります。
対して、アパートローンはアパートの収益などがローン返済の原資になるという考えが基本です。このため、返済予定者の現在の収入が低くても事業計画がしっかりしていれば融資を受けることが可能となります。また、個人の居住用の住宅購入とは異なり、一般的にはアパートの購入資金のほうが必要となる金額は大きいため、住宅ローンに比べて融資限度が高いという特徴もあるのです。
アパートローンの融資条件
アパートローンの融資条件は金融機関によって異なります。ただし、一般的には次の内容が主な条件です。
・資金の目的は賃貸用不動産の購入・建築・修繕など
アパートローンは、そもそもアパートなどを経営するためのお金を借りるためにある商品です。このため、使用目的が賃貸用不動産の購入・建築・修繕などであることは必須となります。具体的な例でいうと、アパートの取得資金や外構工事資金、底地買取資金などが対象です。担保関連の費用や火災保険料、解体工事費用などの融資も一般的には該当対象となります。ただし、アパートを建てる土地の購入資金については金融機関によって対象外となることもあるため注意が必要です。
・借入期間は最長35年間
新築のアパートであれば、金融機関によっては最長35年で融資を受けることが可能です。ただし、なかには新築であっても最長借入期間が短くなってしまうケースもあります。税法上、構造によって耐用年数がかわり、その年数によって借入期間の判断がなされるからです。たとえば、木造なら22年間、軽量鉄骨造なら27年間、重量鉄骨造の場合には34年間となります。
・返済の原資は対象物件の賃料収入
返済する人の収入が多くなくても融資を受けることができるのがアパートローンです。ただし、しっかりと完済してもらえるように収入からの返済をあてにしない分、金融機関は対象物件の安定した賃料収入を条件としています。
・金利は住宅ローンよりもやや高め
返済期間などによっても違ってきますが、おおむね住宅ローンに比べてアパートローンの方が金利は高めの設定となっています。一般的には住宅ローンは約1～2％、アパートローンは2～4％くらいが目安です。
アパートローンの審査基準
アパートローンの審査を受ける前には、事前にチェックされやすいポイントを確認しておくと安心です。金融機関によって詳細な基準は変わるものの、一般的には次の4つの点がチェックされます。
・担保提供される土地と建物の価値と、借入希望額のバランス
融資を受けるときには、アパートを建てる予定の土地や建物に抵当権がつけられます。これは、金融機関が契約したローンの返済を受けることができなくなった場合に、残債を回収するためのものです。返済が滞ると金融機関は土地と建物を差し押さえて競売にかけ、残債返済の代わりとします。このため、担保提供される土地と建物の評価額は、借入希望額より大きくなければいけません。評価額が借入希望額より低い場合には借入金額を減らすようにアドバイスがあったり、別の担保商品をすすめられたり、場合によっては審査を落とされることもあります。
・事業計画の確かさ
アパートの賃料を返済の元手としていることから、安定した事業が継続できる事業計画となっているかは重要な審査項目です。今後、賃料が下落するリスクも考慮した上で、予定賃料収入額から何割か減額した金額を実質的な返済原資とみなすことが多くなっています。
・予想される収入と返済額のバランス
金融機関にとって、貸したお金を契約どおりに完済してもらうことは重要です。このため、収入に対して無理のない返済額を設定しているかも重要なチェックポイントとなります。
・借入人の年収や他の借金の有無
基本的には、借入人の収入などは返済の元手とは考えられていません。しかし、返済を行う信用性を見るために、生計が成り立つ十分な収入が別にあるか、他に借金はないかといったことを確認します。年収や借金の状態によっては、アパート経営の収入資金が生活費や借金の返済に回ってしまい、返済が不安定となるおそれが生じてしまうこともあるからです。
複数の金融機関に相談しよう！
同じアパートローンを受ける場合であっても、金融機関によって融資の受けやすさなどに違いが生じます。このため、より良い条件で融資を受けるためには、複数の金融機関に相談し、それぞれの金融機関が提示した条件を比較・交渉してみることが重要です。
一般的に、住宅ローンなどの場合であれば、条件が良い傾向のあるメガバンクのような金融機関ほど、審査が厳しくなります。アパートローンでも、メガバンクは地方銀行や信用金庫と比べると金利が低い傾向となっているなど好条件がみられやすくなっています。しかし、案件内容によっては審査基準が厳しい上に悪い条件を提示されるケースもあるので、一概に大手の金融機関が良いとは考えずに慎重に検討することが必要です。
好条件を引き出すポイント
融資を受ける際に好条件を引き出すためには、まず可能な限り「見積もりは安く」「賃料査定は高く」することがポイントです。これは、アパート経営での収益を高く見せることが目的となります。市場のニーズにあった事業計画を立てることは当然、大切なことです。しかし、さらに、複数の建築会社や不動産業者を比較して、できるだけ安い建築見積書を作り、高い賃料査定書を用意することも重要なポイントとなります。
また、建築会社などの提携ローンを利用することも好条件を引き出す方法のひとつです。自分で交渉せずにプロに頼んだほうが、条件が良くなる傾向があります。建築会社によっては過去に取引があり、担当者に顔が効く場合もあるのです。
さらに、できるだけ多くの資産を開示し、信用性を高めておくことも必要です。資産が多いと、今後の別の取引に期待が持てると考えられ、融資の審査が有利となる可能性もあります。
アパートローンの条件をより良くしてもらいたいのは誰しも同じでしょう。しかし、虚偽の申告だけは絶対にしないようにしましょう。
好条件を引き出してアパート経営を成功させよう！
アパートローンは借入する金額が大きいため、金利に1％の差があるだけでも返済額が大きく違ってきます。そのため、金利の負担を軽くすることが全体の収益アップを導くことにつながります。最高の条件で融資を受けることがアパート経営の成功につながるため、審査を受ける前にはしっかりと融資の仕組みを理解し、好条件を受けるポイントを知っておくようにしましょう。